A crise da habitação de preço acessível na Califórnia

Publicado em 13/06/2018 por Folha de S. Paulo Online

Califórnia (The New York Times)

A Califórnia está vivendo uma crise no segmento da habitação de preço acessível, e cidades de todo o Estado estão enfrentando dificuldades para resolvê-la. Rick Holliday, veterano incorporador imobiliário da região da baía de San Francisco, acredita que a resposta esteja em um antigo estaleiro em Vallejo, cerca de 40 minutos a nordeste de San Francisco.

Em um armazém com o tamanho de um campo de futebol no qual submarinos eram construídos no passado, Holliday inaugurou recentemente a Factory OS, que fabrica casas. Por uma ponta entram madeira, canos, telhas, pias e vasos sanitários; pela outra, saem apartamentos completos que podem ser levados de caminhão a um canteiro de obras e montados em apenas alguns meses.

"Se não começarmos a construir moradias de outra maneira, não haverá moradia para todos", disse Holliday em uma visita recente à fábrica, enquanto caminhávamos entre as estações de trabalho da linha de montagem e as pilhas de componentes, como janelas, canos e rolos de material isolante cor de rosa.

Cerca de uma década depois que a recessão demoliu o setor de habitação dos Estados Unidos, causando uma onda de falências de empreiteiros e demissão de operários, o ramo da construção ainda não recuperou completamente a forma. Hoje, o ritmo de construção de apartamentos e casas novas equivale a pouco mais de 50% dos números de 2006, o pico de produção do setor.

Os Estados Unidos precisam de casas novas, e o setor de construção do país não está preparado para provê-las. O número de operários da construção civil no setor residencial é 23% mais baixo do que em 2006, e nas profissões técnicas, como encanadores, carpinteiros e eletricistas, a queda foi de cerca de 17%. Com a alta procura por moradias e a baixa oferta de trabalhadores, os empresários vêm pagando mais e mais pelos serviços dos empreiteiros disponíveis.

Os preços da construção subiram em cerca de 5% ao ano nos Estados Unidos, nos três últimos anos, de acordo com o Índice Turner de Custos de Construção. Nas grandes cidades e no Estado da Califórnia, a alta foi ainda maior, de acordo com a RSMeans, unidade do grupo Gordian que compila dados sobre o mercado de construção. Na região da baía de San Francisco, os construtores calculam que os custos de construção tenham crescido em 30% nos três últimos anos —a ponto de até mesmo projetos de luxo estarem enfrentando empecilhos por conta da alta do custo.

"Chegamos a um ponto em que não se pode alugar ou vender unidades em número suficiente para permitir um projeto viável", disse Lou Vasquez, sócio fundador e diretor executivo da Build, uma  incorporadora de imóveis de San Francisco.

A disparada nos custos da construção está chegando no pior momento possível para cidades que vivem um boom, como Nova York, Seattle e San Francisco; elas já enfrentam uma crise no segmento de moradias de preço acessível que resultou em alta no número de moradores de rua e causou debates acirrados sobre crescimento e sobre a exclusão de populações de baixa renda. Legisladores estaduais e municipais vêm tentando resolver os problemas de habitação por meio de projetos de lei que elevariam o número de moradias subsidiadas, descomplicariam a regulamentação de construções e autorizariam edificações mais altas.

Mas mesmo se todas as cidades nas quais os custos de moradia dispararam eliminassem as complicadas regras de zoneamento e a oposição local que dificultam projetos residenciais novos —o que parece difícil—, o setor construtivo atual, com sua capacidade produtiva reduzida, não teria capacidade de construir no ritmo desejado. Isso afeta os ricos e os pobres igualmente, porque eleva o custo de apartamentos de luxo e o de conjuntos de habitação popular da mesma maneira.

Este ano, os californianos votarão sobre uma proposta de emitir US$ 4 bilhões em títulos estaduais para promover a construção de mais moradias com aluguéis subsidiados. Em San Francisco, onde os incorporadores afirmam que o custo de construção está se aproximando dos US$ 800 mil por unidade de moradia, isso representaria apenas cinco mil apartamentos novos, o que mal afetaria as estatísticas. "Os custos subiram tanto que não é possível construir casas onde as pessoas queiram viver a preços de compra e locação que elas possam pagar", disse John Burns, fundador da consultoria imobiliária John Burns Real Estate Consulting.

Tudo isso levou incorporadores como Holliday a correr em busca de métodos de construção mais baratos e que requeiram menos mão de obra - e os investidores a despejar dinheiro em startups que prometem exatamente isso. A Katerra, uma companhia de construções pré-fabricadas criada três anos atrás em Menlo Park, uma cidade do Vale do Silício, obteve US$ 1,1 bilhão do setor de capital para empreendimentos. Outras startups do setor de construção, entre as quais a Blokable, de Seattle; a Kasita, de Austin, Texas; e a RAD Urban, de Oakland, Califórnia, chegaram ao mercado nos últimos cinco anos.

"O sistema atual não é capaz de atender a demanda e isso está resultando em falta de oportunidades para algumas pessoas e em atraso para a economia", disse Stonly Baptiste, cofundador da Urban Us, uma empresa de capital para empreendimentos sediada em Brooklyn que investiu na Blokable. "Esses problemas não são pequenos, e os mercados tampouco o são".

As tecnologias variam, mas em geral envolvem simplificar a construção por meio de painéis pré-fabricados que podem ser montados como móveis da Ikea, e apartamentos modulares que podem ser empilhados como peças de Lego. Uma pesquisa recente do banco de investimento e consultoria FMI, cujo foco era o setor de construção e engenharia, constatou que um terço dos respondentes estava procurando alguma forma de construção pré-fabricada, proporção muito maior do que a registrada em 2010. O interesse abarca áreas como a construção de hotéis e hospitais, instalações industriais e até mesmo restaurantes.

"É uma dessas coisas que parece ser sucesso instantâneo mas na verdade demorou 10 anos e requereu o esforço de centenas de pessoas", disse Chris Giattina, presidente-executivo da BLOX, uma companhia de Birmingham, Alabama, que constrói hospitais usando componentes modulares.

O setor mundial de construção é um gigante que movimenta US$ 10 trilhões ao ano e cujas estruturas determinam onde as pessoas vivem, como trabalham, e que aparência terão as cidades. Também é um dos negócios menos eficientes do planeta. A produtividade do setor de construção - o quanto os operários produzem por hora de trabalho - está inalterada desde 1945, de acordo com o McKinsey Global Institute. Ao longo do mesmo período, setores como a agricultura, indústria e varejo viram avanços de produtividade da ordem de até 1.500%. Em outras palavras, enquanto o restante da economia vem se beneficiando do efeito das máquinas, computadores e robôs, o nível de eficiência das empresas de construção não evoluiu desde a Segunda Guerra Mundial.

Para compreender o fato, é preciso considerar de que forma os edifícios são de fato construídos. Tudo começa com o incorporador, que na verdade não constrói coisa alguma; ele garante um terreno e o crédito, e consegue que o governo aprove um projeto. Depois disso, o dinheiro é repassado ao empreiteiro que tenha ganho a concorrência para realizar a obra, e este o repassa a subempreiteiros que conquistaram contratos para coisas como o encanamento e o trabalho de esquadrias; estes subempreiteiros, por sua vez, repassam trabalho a ainda outras empresas.

Os empreiteiros definem essa transferência de funções como "terceirização de risco". O que eles querem dizer é que embora todos os integrantes da cadeia tenham fechado contratos para construir determinada parte de um projeto em determinado prazo e por determinado preço, ninguém está seguro de que a obra sairá no prazo e no preço prometidos. Terceirizar riscos significa pagar alguém para fazer o serviço combinado, com o intermediário recebendo uma pequena comissão.

"Digamos que você é o empreiteiro e um subempreiteiro aceite um contrato. Assim que o contrato está assinado, o empreiteiro não se preocupa mais com o número de horas de trabalho que aquela parte do projeto exigirá; isso é problema do subempreiteiro", disse Randy Miller, presidente-executivo da RAD Urban, descrevendo o raciocínio que embasa o processo.

O objetivo das empresas de construção pré-fabricada é virar esse modelo de cabeça para baixo. Em lugar de terceirizar riscos, os empreiteiros os assumem integralmente. Em lugar de transferir trabalhos a subempreiteiros, eles contratam trabalhadores e realizam o trabalho em uma fábrica. "O empreiteiro comum diz que a construção civil é um ramo assustador, e que é melhor transferir o risco", disse Miller. "Já eu digo que a construção é um ramo assustador, então o melhor é que eu planeje e controle tudo".

O conceito básico não é novidade. Em 1624, colonos que se assentaram em Massachusetts construíram casas com materiais pré-fabricados enviados da Inglaterra. O padrão se repetiu na Austrália, África e Índia, à medida que o império britânico enviava colonos, e estruturas construtivas, a todos os cantos do planeta, de acordo com o livro "Prefab Architecture", de Ryan Smith, professor da Universidade do Utah.

Nos séculos seguintes, novas versões da ideia pareciam surgir sempre que as pessoas precisavam construir grande número de casas em um prazo curto - na corrida do ouro da Califórnia, depois do grande incêndio de Chicago e ao longo da expansão do oeste dos Estados Unidos na primeira metade do século 20. A Sears vendeu dezenas de milhares de kits Sears Modern Home, que consistiam de componentes e painéis pré-fabricados que os compradores montavam.

Ao longo do caminho, o setor de construção absorveu conceitos da indústria, como as técnicas de linha de montagem usadas pela Levitt & Sons, pioneira na construção de condomínios residenciais nos subúrbios de grandes cidades americanas. Mas a ideia de construir em fábrica jamais foi adotada de forma ampla o suficiente, ou por tempo suficiente, para causar impacto, ao menos nos Estados Unidos.

Um motivo para que os Estados Unidos tenham ficado para trás da Europa, Austrália e Ásia - onde há empresas bem estabelecidas nos segmentos de construção modular e pré-fabricada - é que os americanos vivem predominantemente em subúrbios, e a vasta oferta de terrenos ajudou a manter baixo o custo das residências unifamiliares. Além disso, a margem de lucro do setor de construção é relativamente modesta, e ele investe relativamente pouco em pesquisa e desenvolvimento.

A probabilidade de perder dinheiro é alta, e cada fracasso visível leva o conceito a ser abandonado. No boom da habitação da metade dos anos 2000, a Pulte Homes, uma das maiores construtoras dos Estados Unidos, criou uma fábrica de componentes pré-fabricados com o objetivo de revolucionar a construção residencial. Mas a empresa fechou, com a contração do setor de habitação, em 2007.

Agora, em lugar de casas, as empresas de construção pré-fabricada estão se concentrando em apartamentos e condomínios de densidade maior. Isso acontece porque, embora a construção de moradias unifamiliares continue abaixo do nível que tinha antes da recessão, a construção de apartamentos se recuperou fortemente. "Nosso objetivo é construir uma torre de 40 andares em 12 meses, e pela metade do custo de uma construção tradicional", disse Randy Miller, da RAD Urban.

Ainda assim, mesmo que os construtores afirmem reduzir seus custos, isso não significa que terão sucesso. Por trás de cada uma dessas empresas há uma aposta de que elas serão capazes de construir de modo muito mais eficiente do que os métodos atuais. Essa aposta ainda não foi comprovada, pelo menos não em larga escala.

Eficiência vs. trabalhadores

Holliday, da Factory OS, começou a pensar em casas modulares cerca de quatro anos atrás, quando estava enfrentando dificuldades para concluir um projeto em Truckee, Califórnia. A ideia era construir entre 800 e mil apartamentos em conjuntos de alta densidade, "mas os números não batiam", ele disse. "Não havia como reduzir os custos de construção de modo suficiente".

Holliday mencionou a ideia de construções modulares a Larry Pace, da Cannon Constructors, empreiteira com a qual ele conduziu muitos projetos ao longo de quatro décadas, de casas a torres de escritórios. "Eu disse a ele que a construção modular era um fiasco, e que não era algo que quiséssemos em nossas vidas", conta Pace, acrescentando um palavrão para enfatizar sua rejeição.

Mas Holiday insistiu, e ele e Pace usaram tecnologia modular desenvolvida por dois fabricantes a fim de construir quatro projetos na região da baía de San Francisco. Planejam fazer o mesmo no projeto original, em Truckee. Pace agora se sente tão confortável com a construção modular que sugeriu que eles arranjassem investidores e construíssem uma fábrica de componentes.

Em uma tarde recente, Pace mostrou como a fábrica funciona. Na primeira estação, logo além da porta, quatro operários trabalhavam sob e sobre uma plataforma erguida, montando o que seria o assoalho do módulo. Os dois homens no topo colocavam as tábuas de assoalho, enquanto um homem e uma mulher trabalhando sob a plataforma instalavam encanamento.

De lá, a unidade seguiria pela linha de montagem, passando por 21 outras estações, nas quais vasos sanitários, divisórias, paredes externas, tetos, tomadas elétricas, janelas, pias, balcões e telhas seriam acrescentados. A construção de uma unidade demora uma semana, disse Pace. O objetivo é produzir cerca de dois mil apartamentos por ano, que serão montados em edifícios com quatro ou cinco andares, cada qual abrigando entre 80 e 150 unidades.

Para os operários, trabalhar na fábrica significa pagamento mais baixo, mas trabalho mais constante. A Factory OS paga cerca de US$ 30 por hora, e oferece plano de saúde e férias anuais remuneradas de duas semanas. Isso equivale à metade do que um trabalhador pode ganhar em um canteiro de obras, mas o trabalho é mais regular e, para muita gente, requer menos deslocamento.

Tony Vandermark, 51, capataz na Factory OS, aceita a troca confortavelmente. Ele vive a poucos minutos da fábrica em Vallejo, onde a moradia é cerca de 50% mais barata do que em San Francisco. Em contraste, ele menciona um emprego que teve no Vale do Silício, na cidade de Sunnyvale. O percurso para o trabalho, de carro, requeria duas horas, e o de retorno três horas. Ele terminou por alugar um quarto na cidade para ficar mais perto do trabalho nos dias de semana.

"Em um canteiro de obras, você pode ganhar bem enquanto o trabalho dura, mas ele acaba", disse Vandermark.

Além da proteção contra a chuva, uma das principais diferenças entre um canteiro de obras e a Factory OS é que qualquer trabalhador pode ser treinado para qualquer função. E para os sindicatos à moda antiga, isso representa uma declaração de guerra. "O modelo de negócio deles é 'ótimo para mim', e não se preocupam com ninguém mais", disse Larry Mazzola Jr., diretor da unidade local do sindicato dos encanadores no norte da Califórnia.

A Factory OS não é inimiga dos sindicatos. Tem contrato com o conselho regional dos carpinteiros do norte da Califórnia, que também sindicalizou pessoal em outros fabricantes de casas pré-fabricadas, e aposta no crescimento da tecnologia.

A questão é que as fábricas são dispostas como uma linha de montagem de automóveis; no setor automobilístico, o mesmo sindicato representa todos os operários, e eles podem ser treinados para todas as funções dentro da empresa.

No setor de construção, as coisas são muito diferentes. Nele, os sindicatos dos encanadores, eletricistas, carpinteiros e outras especialidades controlam cada qual sua porção do processo construtivo. No ano passado, Mazzola escreveu uma carta a Ed Lee, o prefeito de San Francisco, um mês antes da morte deste, pedindo que ele negasse contratos municipais - entre os quais contratos para casas que seriam oferecidas com locação subsidiada - à Factory OS.

"Qualquer decisão de usar a Factory OS representa desrespeito aos sindicatos", ele escreveu. Mazzola pediu que o prefeito não concedesse contratos à empresa se ela não permitisse que cada sindicato controlasse sua área do trabalho. "Compreendemos que a construção modular está chegando, e queremos ser parte disso, mas não à custa dos trabalhadores, que é o que está acontecendo agora", disse Mazzola.

Jay Bradshaw, diretor de organização do sindicato dos carpinteiros que representa os trabalhadores da Factory OS, disse que isso seria pouco prático. Basta pensar na primeira estação, com quatro operários trabalhando acima e abaixo do piso. No mundo de Mazzola, um sindicato de encanadores representaria os operários que instalam canos e outros sindicatos representariam os operários que trabalham acima do piso.

"Ter 10 a 15 organizações trabalhistas em um esquema de fábrica, com um empregador único, jamais funcionaria", disse Bradshaw.

Para ele, a verdadeira luta não é preservar a distinção entre funções, mas garantir que os operários da construção continuem sindicalizados. Perto da fábrica da Factory OS, em uma central de treinamento do sindicato de carpinteiros, há um programa para treinar operários para fábricas de casas - algo que, espera o sindicato, preparará mais gente para um futuro cuja chegada é vista como inevitável.

"Muito melhor assim que construir na China", disse Bradshaw.

Tradução de PAULO MIGLIACCI